Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf von Teileigentum
Es kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.
Ein Vorkaufsrecht des Mieters kannnach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entstehen, wenn an Räumen, die - wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigentum begründet worden ist beziehungsweise werden soll.
Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unterscheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG).
Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung.
Die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf den Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum jedoch analog anzuwenden.
Die Einführung eines allgemeinen Vorkaufsrechts in § 570b BGB aF erfolgte vor allem, wie oben bereits erwähnt, um einheitlich sowohl Mieter von Sozialwohnungen als auch Mieter von freifinanzierten Wohnungen vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswohnungen zu schützen .
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers dient die Einräumung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters durch die Vorschrift des § 577 BGB einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Zwar schränkt ein solches Vorkaufsrecht die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum ein, dies erfolgt jedoch zum Schutz des seinerseits ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.) geschützten Besitzrechts des Mieters an der gemieteten Wohnung (BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Das Vorkaufsrecht belässt dem Vermieter hierbei die Möglichkeit der Veräußerung seines Eigentums; der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen.
Zugleich war dem Gesetzgeber daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist.
Diese die Gewährung des Vorkaufsrechts tragende gesetzgeberische Erwägung eines besonderen Schutzbedarfs des Mieters trifft in gleicher Weise zu, wenn die zu Wohnzwecken gemieteten und genutzten Räume nach deren Überlassung an den Mieter in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt werden oder werden sollen. Denn in beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf oder ein sonstiges zur Kündigung berechtigendes Interesse berufen kann.
Gegen etwaige rechtsmissbräuchliche Gestaltungen ist der Mieter im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (§§ 138, 242 BGB) geschützt.
Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer bereits erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach den oben genannten Bestimmungen zu.
Eine solche Verpflichtung des Beklagten zur Auflassung der Wohnung an den Kläger bestand vorliegend indes nicht, da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat.
Vorliegend war das Vorkaufsrecht des Klägers zum Zeitpunkt der Ausübung bereits erloschen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dieser Frist - wie die Revision auch selbst einräumt - um eine Ausschlussfrist(*).
(*) Anmerkung RA Haymann: Eine Ausschlussfrist kann nach ihrem Ablauf nicht verlängert oder geheilt werden.
Vorinstanzen:
AG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2022 - 34 C 98/22
LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.08.2023 - 5 S 186/22
Quelle: Bundesgerichshof, BGH Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23 (hier gekürzte Darstellung)
