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Ersatzloser Gebäudeabriss


Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03).


Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses. Es besteht kein schriftlicher Mietvertrag. Die Nettomiete beträgt monatlich 60,00 €. Der Mietvertrag wurde gekündigt; der Seitenflügel muss aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden, eine Wiederherstellung ist nicht darstellbar. Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befindet, ist sehr baufällig und nur unter erheblichen Gefahren begehbar.


Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Durch den ersatzlosen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils kann ein Vermieter zwar Kosten vermeiden. Ein Abriss stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.


Der Vermieter hat auch kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung im Sinne der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Es wurde vom Vermieter nicht vorgetragen, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden. Bei der Gesamtabwägung kann zwar eine geringe zu erwartende Miete zu berücksichtigen sein, aber auch wenn sich die Kosten für ein neues Bad nicht über die Miete amortisieren, so muss der Vermieter lediglich einmalig einen Betrag in überschaubarer Höhe aufbringen. Ferner würde der Anbau eines Bades den Wert des Grundstücks erhöhen, sodass der Aufwand hierfür in gewissem Umfang kompensiert würde.

Der BGH hat in einem früheren Urteil den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Aufwand zu sanierenden Wohnkomplexes als Kündigungsgrund auf Basis der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB nicht beanstandet, jedoch hat es sich dabei aber um einen weitgehend leerstehenden Plattenbau mit 142 Wohnungen gehandelt, sodass für den Vermieter bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses in diesem Alternativfall Nachteile in einer ganz anderen Größenordnung als im hiesigen Fall entstanden wären.


Quelle: BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19





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