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Ansprüche gegen Störer im Wohnungseigentum – Abgrenzung der Kompetenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Unterlassungs- und Abwehransprüchen


Der Klägerin gehört eine Eigentumswohnung. Sie liegt über einer von dem Beklagten gemieteten Wohnung. Der Beklagte vermietet diese Wohnung seinerseits an Personen weiter, die sich in einem nahegelegenen Klinikum einer Behandlung unterziehen. Von den Untermietern sollen Lärm- und Geruchsbelästigungen ausgehen.


In der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer u.a. die „Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen der jeweiligen betroffenen Wohnungseigentümer“ gegen den Beklagten „wegen Verstößen gegen § 14 Nr. 1 und 2 WEG, Haus- und Gemeinschaftsordnung sowie § 15 Abs. 3 WEG“.


Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den Beklagten auf Unterlassung von Geruchs- und Lärmemissionen sowie der Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin die Unterlassungsansprüche weiter.


Dazu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil ausgeführt:


Unterlassungsanspruch bzgl. Störung des Gemeinschaftseigentums:

Für Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück stellt der Senat fest, dass keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG besteht, und zwar auch dann nicht, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter (Mieter) ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums gemäß § 1004 Abs. 1 BGB durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten.


Unterlassungsanspruch wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums:

Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer, die das Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums zum Gegenstand haben, ist zulässig. Die hierfür notwendige Voraussetzung, dass die Rechtsausübung durch den Verband dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist, besteht unabhängig davon, ob die zweckwidrige Nutzung zu nachteiligen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum führt oder ob sie sich auf die mittelbare Beeinträchtigung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer beschränkt. In beiden Fällen sind die Unterlassungs-ansprüche darauf gerichtet, die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Zweckbestimmung durchzusetzen und damit der für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander maßgeblichen Grundordnung Geltung zu verschaffen. Hierbei ist ein einheitliches Vorgehen dem Gemeinschaftsinteresse förderlich.


Ansprüche wegen Persönlichkeits- und Körperverletzungen und wegen Beeinträchtigungen des Sondereigentums:

Dass auch Ansprüche der Wohnungseigentümer wegen Persönlichkeits- und Körperverletzungen sowie Ansprüche wegen Beeinträchtigungen des räumlichen Bereichs des Sondereigentums vergemeinschaftet worden sind, obwohl es insoweit an der Beschlusskompetenz fehlt, führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Beschlusses.

Die teilweise Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüssen entsprechend § 139 BGB kommt zwar regelmäßig nur in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung gefasst worden wäre. So ist vorliegend die Vergemeinschaftung der verschiedenen Ansprüche durch die Beschlussfassung erfolgt in Anbetracht eines bereits von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Beklagten geführten Rechtsstreits und der dort geltend gemachten Ansprüche. Das Ansichziehen auch der Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung der Wohnung durch den Beklagten sollte daher die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft in diesem Verfahren begründen und der Abweisung der diesbezüglichen Klage als unzulässig entgegenwirken. Die Aufrechterhaltung des Beschlusses hinsichtlich des Ansichziehens dieser Ansprüche entspricht vor diesem Hintergrund dem hypothetischen Willen der Wohnungseigentümer.

Die Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für deren gerichtliche Geltendmachung und führt folglich dazu, dass die Klägerin nicht mehr prozessführungsbefugt ist. Sie ist allerdings nicht gezwungen, ihre Klage zurückzunehmen oder deren Abweisung als unzulässig hinzunehmen, sondern kann dem nachträglichen Fortfall der Prozessführungsbefugnis durch eine Erledigungserklärung Rechnung tragen.


Ansprüche gegen Beeinträchtigung des Sondereigentums:

Die Klägerin wendet sich mit diesen Ansprüchen gegen unmittelbare Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums in Gestalt von Lärm und Gerüchen, die in ihre Wohnung eindringen. Solche, den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffende Ansprüche kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss an sich ziehen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.

Für die Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen wegen Störungen, die im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums auftreten, fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Die allein in Betracht kommende Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG bezieht sich nicht auf das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer oder deren individuelle Mitgliedschaftsrechte. Ist der räumliche Bereich des Sondereigentums betroffen, kann dem Wohnungseigentümer die Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis für seine darauf bezogenen Abwehransprüche daher nicht entzogen werden. Den Wohnungseigentümern fehlt insoweit die Beschlusskompetenz. Das gilt auch dann, wenn die Störungen zugleich im Bereich des Gemeinschaftseigentums auftreten. Ein Wohnungseigentümer muss in keinem Fall hinnehmen, dass ihm die Befugnis entzogen wird, gegen Störungen vorzugehen, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums auftreten. Es gehört zu den unentziehbaren Rechten des Sondereigentümers, solche unmittelbaren Beeinträchtigungen abwehren zu können; das gilt unabhängig davon, ob und inwieweit sich die Störungsquelle auf andere Bereiche des Hauses auswirkt.


Nach diesen Grundsätzen ist der Beschluss der Eigentümerversammlung mangels Beschlusskompetenz nichtig, soweit Ansprüche der Klägerin vergemeinschaftet worden sind, die die Unterlassung von Lärm- und Geruchsimmissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums zum Gegenstand haben. Folglich ist die Klägerin hinsichtlich dieser Ansprüche prozessführungsbefugt.


Unterlassungsanspruch des Eigentümers gegen den Mieter:

Es steht den geltend gemachten Unterlassungsansprüchen nicht entgegen, dass der Beklagte „nur“ Mieter ist. Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, gemäß § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers vorzugehen. Dies betrifft zunächst Verstöße des Mieters gegen eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Haus- und Gemeinschaftsordnung. Der Eigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, kann diesem nicht mehr an Rechten übertragen, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat. Daher ist auch ein Mieter an eine bestehende Haus- und Gemeinschaftsordnung gebunden. Fehlt es an einer solchen oder ist sie nicht einschlägig, kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer von dem Mieter einer anderen Sondereigentumseinheit die Unterlassung von wesentlichen Beeinträchtigungen nach allgemeinen Grundsätzen verlangen. Wann eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrfähige Beeinträchtigung vorliegt, beurteilt sich bei Immissionen entsprechend § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Das gilt auch dann, wenn die Einheit von dem Mieter gemäß ihrer Zweckbestimmung genutzt wird. Hiernach kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung der beanstandeten Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen zusteht.


Vorinstanzen:

LG München I, Urteil vom 03.06.2016 - 40 O 11108/14

OLG München, Beschluss vom 18.11.2016 - 8 U 3112/16


Quelle: Urteil des Bundesgerichtshof vom 24.01.2020 - V ZR 295/16 (Wiedergabe der Ausführungen vom Verfasser gekürzt)


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