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Mieter ist bei falscher Verteilung der Heizkosten nicht auf das Kürzungsrecht beschränkt


Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab.


Mit der im September 2016 erhobenen Klage hat der Kläger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) von der Beklagten verlangt, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Ver­brauch abzurechnen, beginnend mit der Heizperiode ab dem 01. Oktober 2016.

Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrte der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.


Dazu hat der VIII. Senat des Bundesgerichtshof entschieden:

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

Als Rechtsfolge hatte die Beklagte 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.


Sofern der Vermieter gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels.

Die Annahme, der Mieter sei stattdessen ausschließlich auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu verweisen, geht fehl. Dies kann zwar bei bereits erteilten Betriebskostenabrechnungen geltend, im Fall des streitgegenständlichen Verlangens einer Abrechnung für die Zukunft mit zutreffender Anwendung des richtigen Verteilungsschlüssels ist aber eine richtige Abrechnung geschuldet, auf die der Mieter einen Anspruch hat; er ist dabei nicht darauf zu verweisen, eine wiederum falsche Abrechnung abzuwarten und sich dann auf das Kürzungsrecht zu beschränken.


Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2019 - VIII ZR 113/17 - bearbeitet und gekürzt dargestellt




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