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Verrechnung von Zahlungen und Gutschriften im Mietverhältnis


Der Bundesgerichtshof hat sich anlässlich der Frage, ob das gerichtliche Einklagen eines Saldobetrages nach dem Inhalt eines Mietkontos zulässig ist, unter anderem auch mit der Verrechnung von Zahlungen und Gutschriften - etwa aus Betriebskostenabrechnungen - auf offene Mietschulden befasst.


Die monatliche Miete setzt sich zumeist aus verschiedenen Teilpositionen zusammen, nämlich der Nettomiete, Betriebskostenvorauszahlungen und ggf. weiteren Positionen wie Garagenmiete etc.. Werden die Mieten nicht vollständig gezahlt, ist zu prüfen, auf welche Position die jeweilige Zahlung zu verrechnen ist. Dies ist hinsichtlich der Tilgung, Verzinsung der offenen Beträge als auch ihrer Verjährung von Bedeutung. Dabei ist Folgendes zu unterscheiden:


I. Tilgungsbestimmung des Mieters

Grundsätzlich kann der Mieter bei der Zahlung seiner Miete erklären, auf welche Position er diese leistet, etwa auf Betriebskostenvorauszahlungen oder auf die Nettomiete und für welchen Zeitraum (z.B. Miete und Nebenkosten für Januar 2017). Dann muss der Vermieter die Zahlung entsprechend bei der Berechnung berücksichtigen, er kann sie nicht einem anderen Zeitraum (etwa November 2016) oder einer anderen Position (z.B. Bankrücklastschriftkosten, Mahngebühren) zuordnen oder eine eigene Zuordnung nach anderen Kriterien vornehmen; er ist an die Tilgungsbestimmung des Mieters gebunden.


II. Keine Tilgungsbestimmung

Trifft der Mieter keine solche Tilgungsbestimmung, kann der Vermieter die Zahlung des Mieters oder ein Guthaben aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung nicht nach Belieben verrechnen, sondern er muss den gesetzlichen Bestimmungen dazu folgen (§§ 366, 367 BGB).


1. unzureichende monatliche Zahlung

Bei unzureichenden monatlichen Zahlungen sind diese gemäß § 366 Abs. 2 BGB nach dem Kriterium der geringeren Sicherheit zuerst auf die Betriebskostenvorauszahlungen und dann auf die Nettomiete anzurechnen, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung


2. mehrmonatlicher oder mehrjähriger Mietrückstand

Bestehen Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten, sind Zahlungen gemäß § 366 Abs. 2 BGB nach dem Kriterium der ältesten Schuld zunächst auf die ältesten Rückstände anzurechnen, da diese sonst zu verjähren drohen.


3. unzureichende monatliche Zahlung und mehrmonatlicher oder mehrjähriger Mietrückstand

Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Vermieter bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Vermieter die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat  oder nicht.


a. Zuordnung der Zahlungen durch den Vermieter

Hat der Vermieter bei der Berechnung der gesamten offenen Schulden eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum (etwa: Miete März 2018) vorgenommen, hat er die Zahlung beziehungsweise Gutschrift zuerst auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete zu verrechnen. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in absteigendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomieten anzurechnen.


b. keine Zuordnung der Zahlungen durch den Vermieter

Nimmt der Vermieter bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die älteste Betriebskostenvorauszahlungsforderungen (etwa BK Januar 2017, dann Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Nettomiete Januar 2017, dann Februar 2017) zu verrechnen.


Quelle: BGH, Urteil vom 21.03. 2018 ­ VIII ZR 68/17



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