Vorkaufsrecht der Mieter
Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.
Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung.
Die Kläger sind Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmerwohnung der Beklagten. Sie bewohnen die Mieträume aufgrund eines mit der Beklagten am 17.11.2010 abgeschlossenen Mietvertrags. Die Wohnung wurde ihnen zum 15.12.2010 überlassen. Vor Abschluss des Mietvertrags und vor Überlassung der Räumlichkeiten an die Kläger ließ die Beklagte eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16.12.2010 veräußerte die Beklagte die von den Klägern angemietete Wohnung an die Ehefrau des Geschäftsführers der Beklagten. Wenige Tage später, am 23.12.2010, erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch. Die Käuferin wurde am 18.10.2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im November 2013 erlangten die Kläger Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrages, nicht aber von dessen Inhalt.
Die Kläger sind der Auffassung, sie seien hinsichtlich der veräußerten Mietwohnung gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt gewesen, weswegen ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zustehe. Sie haben demzufolge erstinstanzlich Auskunft von der Beklagten über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des ihnen entstandenen oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger ihr Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch anstelle des ursprünglichen Feststellungsbegehrens im Wege der Stufenklage Zahlung des sich nach Erteilung der Auskunft ergebenden Schadenersatzbetrags nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht hat unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil der Klage in der ersten Stufe stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat abweichend entschieden.
Einem Mieter kann nicht nur bei Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem vom Vermieter erzielten Kaufpreis (allerdings abzüglich im Falle des Erwerbs angefallener Kosten) als Erfüllungsschaden zustehen, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Inhalt des Kaufvertrages mit einem Dritten und dem Bestehen eines Vorkaufsrechts des Mieters erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt hat und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Es besteht dann ein Auskunftsanspruch des Mieters über den Inhalt des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter unverzüglich über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags zu unterrichten.
Der Mieter ist nach zwei Alternativen zum Vorkauf berechtigt.
Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird.
Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird.
Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem Dritten vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Die Teilung wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist also der dingliche Vollzug, der hier mit der am 28. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt worden ist. Es ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus. Der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der Erwerberin wurde am 16.12.2010 notariell beurkundet. Wohnungseigentum wurde erst danach mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begründet.
Vorinstanzen:
AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 31.10.2014 - 2b C 188/13 -
LG Frankenthal, Entscheidung vom 20.05.2015 - 2 S 387/14 -
BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15 -
Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15 -
