Wirkungen des Eigentümerwechsels in der WEG
Mit dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Mitwirkung an den Beschlussfassungen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat auch kein Rügerecht bzgl. Mängeln der Vorjahresabrechnung. Die Genehmigung der Abrechnung für das Vorjahr, in dem er noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft war, ist für ihn nicht verbindlich. Der ausgeschiedene Eigentümer kann aus der Abrechnung weder berechtigt noch verpflichtet werden. Das Ergebnis der Jahresabrechnung enthält also nur Rechtswirkungen zulasten oder zugunsten des neuen Eigentümers.
1. Bestehende Verpflichtungen bleiben bestehen
Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, bleiben bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer z.B. seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, kann die Gemeinschaft gegen ihn die Zahlungsansprüche auch nach seinem Ausscheiden geltend machen. Ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer haftet nicht aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde. Seine Haftung bleibt aber bestehen, wenn ein Wirtschaftsplan bestand und ihn verpflichtete.
Beim Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft haftet der veräußernde Wohnungseigentümer noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Eigentumszeit begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner Miteigentumsanteile.
Ab Eigentumsübergang ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt. Die ab dann fällig werdenden Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Umgekehrt steht dem Erwerber auch ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zu. Der Erwerber haftet der Gemeinschaft auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, die aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden. Es kommt stets auf die Eigentumslage zum Fälligkeitszeitpunkt der Forderung an (z.B. bei Sonderumlagen, Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitze).
2. Abrechnungsspitze - Hausgeldvorauszahlungen
Der Erwerber hat für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag einzustehen. Unerheblich ist, dass er erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Es ist jedoch zu prüfen, in welchem Umfang der Genehmigungsbeschluss sich auf den in der Abrechnung ausgewiesenen Fehlbetrag bezieht.
Der Erwerber haftet nur in Höhe der Abrechnungsspitze. Hierbei handelt es sich um den Differenzbetrag aus den in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Kosten im Verhältnis zu den im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen (Abrechnungsspitze = Jahreskosten - Hausgeldvorauszahlungssoll gemäß Wirtschaftsplan). Der Genehmigungsbeschluss begründet keinen Anspruch gegen den Erwerber wegen eines Fehlbetrags - neben der Abrechnungsspitze - rückständiger Hausgeldvorschüsse des Voreigentümers.
In bestimmten Fällen kann sich aber eine Haftung des Erwerbers für Schulden des alten Eigentümers erheben. Enthält die Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich wirksam. Zu den Wohngeldrückständen gehören nicht nur rückständige Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan, sondern auch rückständige Beiträge auf eine fällige Sonderumlage, denn die Sonderumlage stellt eine Art Erweiterung des Wirtschaftsplans dar.
Beim Erwerb durch Erbfolge besteht die Besonderheit, dass die Hausgeldrückstände des Erblassers Nachlassverbindlichkeiten darstellen für die der Erbe in vollem Umfang aus erbrechtlichen Vorschriften haftet.
