Kein Nachforderungsausschluss durch alte Abrechnungsklausel
Auch bei einer vor September 2001 in einem Wohnraummietvertrag vorhandenen Formularklausel, dass spätestens am 30.06. eines jeden Jahres über die vorherige Heizperiode abzurechnen ist, kann der Vermieter auch nach Ablauf dieser Frist Nachforderungen verlangen.
Der Vermieter einer seit 1980 vermieteten Wohnung verlangte von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Heizkostenabrechnung. Nach dem Mietvertrag zahlten die Mieter zusätzlich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss.
Zur Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthielt der Mietvertrag die vorformulierte Klausel „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen.“ Damit verlief die Heizperiode jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres.
Am 30.10.2012 übermittelte der Vermieter die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012, die mit einer Nachforderung endete. Die Mieter verweigerten die Zahlung mit dem Hinweis auf die Vertragsklausel und rügten die Abrechnung als verspätet.
Der Bundesgerichtshof folgte dem nicht. Die Mieter konnten die Nachzahlung nicht deshalb verweigern, weil die Abrechnung nach dem 30.6.erteilt wurde. Der Vermieter hat zwar über die Heizkosten später abgerechnet, als der Mietvertrag dieses vorsah. Jedoch stellt die Formulierung im Mietvertrag keine Ausschlussfrist dar. Die Klausel hat lediglich zur Folge, dass der Mieter ab Fristablauf die Erstellung der Abrechnung vom Vermieter einfordern kann, enthält aber Sperrwirkung für eine danach erteilte Abrechnung. Insbesondere ist der Vermieter nicht gehindert, nach Fristablauf Nachforderungen zu verlangen.
Nur diese Auslegung der Klausel entspricht dem Verständnis redlicher und verständiger, die Interessen von Mietern einerseits und Vermietern andererseits berücksichtigender Vertragspartner. Diese Auslegung ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der bei Abschluss des Mietvertrages geltende § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG zwar eine jährliche Abrechnung anordnete, aber keine gesetzliche Abrechnungsfrist vorsah. Soweit die Rechtsprechung eine Frist von einem Jahr für die Erstellung der Abrechnung für angemessen hielt, hatte eine Fristversäumnis nur zur Folge, dass der Mieter weitere Vorauszahlungen zurückbehalten und bereits geleistete Vorauszahlungen zurückfordern konnte. Dem Vermieter sollte aber nicht das Recht genommen werden, die bisher versäumte Abrechnung nachzuholen und den Mieter - auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils - auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen.
Schon vor diesem Hintergrund verbietet sich aus Sicht redlicher und verständiger Vertragspartner eine Deutung einer Klausel, die ausdrücklich nur eine deutliche Verkürzung der von der Rechtsprechung geforderten Abrechnungsfrist regelt, dahin, dass ein Vermieter, der diese Abrechnungsfrist nicht einhält, berechtigte Nachforderungen verlieren soll.
BGH, Urteil v. 20.01.2016 - VIII ZR 152/15
Anmerkung:
Die Ausschlussfrist für Betriebs- und Nebenkostanabrechnungen bei der Wohnraummietet ist nunmehr gesetzlich durch § 556 Abs. 3 BGB geregelt.
