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Notarieller Kaufvertrag muss zwei Wochen vorher vorliegen


Der Notar muss dem Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung den Kaufvertrag grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung zur Prüfung übersenden. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag rechtfertigt ein Abweichen von der Frist nicht.  


Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Rechtsstreit an diese zurück.

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichende Gelegenheit erhält, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen und offene Fragen zu klären. Bei Grundstückskaufverträgen geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.


Diese Vorgaben hat der Notar nicht eingehalten. Ein rechtfertigender Anlass, die Beurkundung vorzeitig vorzunehmen, bestand nicht. Die vom Notar in den Vertrag aufgenommene Verzichtserklärung des Käufers hat keine dahingehende Bedeutung.

Die Einräumung des Rücktrittsrechts genügt ebenfalls nicht, um von der Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist abzuweichen. Der Verbraucher soll die Gelegenheit erhalten, sich frühzeitig mit dem Rechtsgeschäfts vertraut zu machen und zu Überlegungen anzustellen, welche Fragen oder Änderungswünsche er zu der Beurkundung hat.

Dadurch können im Vorfeld der Beurkundung Aspekte geklärt werden, für die der Notar nicht zuständig ist,  wie z. B. wirtschaftliche, steuerliche oder bautechnische Fragen. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Notar ohne Einhaltung der Frist den Vertrag beurkundet.

Dies kann durch ein Rücktrittsrecht nicht ausreichend nachträglich erfüllt werden. Ein Rücktrittsrecht hat eine andere Funktion, nämlich die Vertragsaufhebung, und stellt keine Überlegungsfrist dar, die der Vertragsgestaltung dient. Der Vertragsschluss begründet eine rechtliche Bindung der Vertragsparteien, die der Gesetzgeber ohne entsprechende Vorbereitung des Verbrauchers gerade vermeiden will.

Zwar kann der Notar grundsätzlich einwenden, dass der Verbraucher den Vertrag genauso abgeschlossen hätte, wenn die Frist eingehalten worden wäre. Allerdings obliegt ihm die Beweislast dafür.


Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Dieses muss im Einzelnen aufklären, wie sich der Käufer verhalten hätte, wenn ihm der Vertrag rechtzeitig vorgelegt worden wäre.


Quelle: BGH Urteil vom 25.06.2015 - III ZR 292/14


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